Veelgestelde
vragen...
Duwoners krijgt regelmatig vragen over diverse onderwerpen die voor meerdere huurders belangrijk kunnen zijn en waarvoor je niet bij DUWO terecht kan. Dit zijn de zaken waar in eerste instantie je contact moet opnemen met DUWO:
- Voor vragen over gewone huurderszaken.
- Voor klachten. Hierbij raden wij aan dit zoveel mogelijk schriftelijk te doen.
- Bij interesse in een woning.
Services…
Het antwoord is simpel: NEE. In Amsterdam is de verhuurder (DUWO) vanaf 2012 verplicht de gemeentelijke belastingen te innen bij onzelfstandige woningen (“kamers”). Hierdoor is voor deze huurders de mogelijkheid vervallen om kwijtschelding voor deze belastingen aan te vragen. DUWO krijgt nu de aanslagen van het hele complex en zal deze kosten verhalen op de huurders. Huurders van zelfstandige woningen kunnen dus wel kwijtschelding aanvragen.
Gemeentelijke belastingen die van belang zijn, zijn de afvalstoffenheffing (AFV, voor het ophalen en verwerken van huisvuil en grofvuil) en de zuiveringsheffing (ZH, voor de reiniging van het afvalwater) die via Waternet loopt. Duwoners vindt het een oneerlijke situatie dat onzelfstandige huurders voor deze belastingen geen kwijtschelding kunnen aanvragen. In andere gemeentes is dat beter geregeld (zie Delft, Leiden). Wij zullen hier voor gaan lobbyen dat er in Amsterdam ook Tegemoetkoming Woonlasten Kamerhuurders (TWK) komt.
Eind 2014 is naar huurders van een aantal Amsterdamse complexen met onzelfstandige woningen een email verstuurd waarin gemeld werd dat de gemeentelijke belastingen (AFV en ZH) geïnd zullen worden via DUWO. Bij de meeste complexen gebeurt dat al, maar bij oudere complexen was dat nog niet overal het geval. Duwoners is daarom om advies gevraagd. Wij hebben aanbevolen om deze kosten periodiek – dus per maand – als een voorschot in rekening te brengen, zodat de huurder niet ineens voor grote onverwachte verrassingen komt te staan als DUWO een factuur stuurt met het hele bedrag. Het is wel verstandig de bedragen te controleren. Indien je niet eens met het bedrag (dit is in te zien op MijnDUWO) dan kun je altijd bij DUWO om opheldering vragen. Mocht je er met DUWO niet uitkomen dan kun je uiteraard altijd ook bij Duwoners aankloppen voor advies.
Kijk eventueel voor meer informatie over dit onderwerp ook op de DUWO-website.
De meeste huurders hebben een servicekostenabonnement, waardoor je niet zelf de kosten van allerlei kleine reparaties hoeft te betalen of zelf de reparaties moet oplossen. Denk hierbij aan ramen en deuren die niet meer sluiten, een lekkende kraan, etc. Maar ook grotere problemen met verwarming, douche of wc zijn zaken die DUWO Onderhoud dient op te lossen. Je kunt dan DUWO Onderhoud bellen om jouw problemen te verhelpen. 020-3429666. Maar je kan ook een reparatieverzoek indienen via https://www.duwo.nl/ik-huur/reparaties-en-klachten/reparatieverzoek/
Het servicekostenabonnement zit in de servicekosten; huurders van zelfstandige woningen kunnen het abonnement opzeggen. Mocht je vragen hebben of klachten over de dienstverlening, meld deze bij DUWO. Mocht je er niet uitkomen dan kun je uiteraard ook bij ons aankloppen voor onafhankelijk advies. Schrijf dan een mailtje naar info@duwoners.nl
Duwoners kreeg de vraag hoe het nu zit met de de automatische incasso van de maandelijkse huur. Is deze tegenwoordig nu wel of niet verplicht? En kan men met een acceptgiro betalen?
De huurdersorganisaties kregen het afgelopen jaar een adviesaanvraag hierover. DUWO had het voornemen om de huurders in de toekomst te verplichten de huur automatisch te laten overmaken. Het scheelt DUWO namelijk veel administratieve rompslomp en mogelijk ook verlies aan inkomsten. Het advies van de gezamenlijke huurderorganisaties was duidelijk: automatisch huur overmaken moet geen verplichting worden, maar maak het de huurders aantrekkelijk dit wel te doen, bijv door een korting te geven. Dit advies werd overgenomen door DUWO. Het idee is dat eenmalig 15 euro wordt teruggestort op je rekening als je automatisch je huur overmaakt.
Onlangs werd duidelijk hoe DUWO de huurbetaling wil regelen. De acceptgiro gaat verdwijnen en er kan alleen nog maar digitaal worden betaald. Digitaal betalen hoeft niet per se met een automatische incasso, je kan ook via internetbankieren je geld overmaken.
Met het campuscontract mag je bij DUWO maximaal nog een half jaar na je studie blijven zitten in je woning. Echter bij sommige studies kan het handig zijn om je even uit te schrijven om je inschrijfduur te behouden (denk bij aan een studie medicijnen en je moet even wachten met co-schappen lopen).
Zolang je kunt aantonen dat je binnen een half jaar weer gaat studeren, dan is er geen probleem en hoef je niets te doen. Bij een eventuele controle moet je wel kunnen aantonen dat je ook binnen die periode weer ingeschreven zult staan als student. Zonder bewijs gaat DUWO ervan uit dat je je definitief uitgeschreven hebt.
Wanneer je een kamer via DUWO wilt huren kun je de website ROOM bekijken. Hier zie je het huidige aanbod van kamers.
Duwoners beheert de gegevens van onze leden in het systeem Lasso. Elke maand ontvangen wij van DUWO een update van de ledenlijst. Als je verhuist, dan word je automatisch uit deze lijst verwijderd en zul je geen communicatie meer van ons ontvangen. Het duurt maximaal een maand om deze verandering te verwerken.
Als je niet wil dat wij jouw gegevens beheren, stuur ons dan een verzoek voor het verwijderen van jouw gegevens door een e-mail te sturen naar info@duwoners.nl. Indien je nog huurder bent van DUWO, neem dan ook contact op met DUWO met het verzoek dat ze jouw gegevens niet meer ons delen.
Financiën…
Allereerst willen wij benadrukken dat in principe de huurder zelf verantwoordelijk is voor de huurtoeslag, en deze ook zelf moet aanvragen. DUWO doet dat niet voor je. Je kan tot 1 september huurtoeslag aanvragen voor niet alleen het huidige jaar, maar ook nog voor het jaar ervoor. Hiervoor kun je meer info vinden op de website van de belastingdienst
Als je als huurder al huurtoeslag toegewezen hebt gekregen en door de huurverhoging van 1 juli boven de huurtoeslaggrens dreigt te komen, wat moet je dan doen? DUWO laat weten dat “als je vóór de huurverhoging huurtoeslag ontvangt, dan blijf je hetzelfde bedrag ontvangen. Ook als je met de nieuwe huurprijs de huurgrens voor jongeren overschrijdt.”
Duwoners heeft dit gecheckt bij de belastingdienst. De informatie blijkt min of meer te kloppen. Indien je al huurtoeslag krijgt dan raak je deze niet meer kwijt door het zogenaamde “verworven recht”. Je behoudt het recht op de maximale huurtoeslag die je eerder kreeg en deze wordt volgens de belastingtelefoon geïndexeerd. Dus bij huurverhoging krijg je in principe ook een hogere huurtoeslag.
Veel informatie is over dit onderwerp te vinden op de volgende link:
http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/wijzigingen_doorgeven/wijzigingen_2013/wonen/de_hoogte_van_mijn_huur_verandert/de_hoogte_van_mijn_huur_verandert
DUWO laat weten de huurprijzen (en dus ook de huurverhogingen) een paar keer per jaar door te geven aan de belastingdienst. Je kan zelf toetsen of de huurverhoging is doorgegeven door te kijken bij Mijn Toeslagen op www.toeslagen.nl.
Als je specifieke vragen hebt dan kun je het best de belastingtelefoon bellen.
Over de afrekening servicekosten van 2022 heef DUWO vertraging opgelopen. Tijdens de afrekening wordt het voorschot voor onder andere elektriciteit, gas en warmte verrekend met de daadwerkelijk gemaakte kosten. DUWO is als verhuurder wettelijk verplicht deze afrekening voor 1 juli in orde te maken.
Door een probleem met de administratie systemen van DUWO, is de servicekostenafrekening vertraagd. Duwoners heeft als huurdersvereniging hierover contact met DUWO. We houden de situatie nauwlettend in de gaten, en uiteraard zijn we niet blij met de vertraging. De verwachting is dat voor een deel van de complexen de afrekening in augustus nog komt.
Als huurdersvereniging kunnen we weinig aan de situatie doen, maar het is goed om onze stem steeds weer te laten horen naar DUWO, omdat de vertraging eigenlijk onacceptabel is. Mocht je vragen of problemen hebben omtrent de afrekening servicekosten, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen!
Als er een bewonerscommissie actief is op jouw complex dan controleren zij de afrekening servicekosten. Bij afwezigheid van een bewonerscommissie, controleren wij de afrekening servicekosten voor jouw complex. Bij vragen over jouw afrekening servicekosten moet je echter bij DUWO zijn, zij zijn er voor om jouw vragen te beantwoorden.
Als je afvraagt of de afrekening wel klopt, onafhankelijk advies wil, of je bent het niet eens met het antwoord van DUWO dan kun je ook bij Duwoners terecht. Wij zullen kijken of we je kunnen helpen.
Het antwoord op deze vraag is ja, er zijn middelen om huurders hier mee te helpen, zowel via
DUWO als via Duwoners.
DUWO vergoedt in principe de verf om de muren van gemeenschappelijke ruimtes te schilderen. Je kunt ze altijd benaderen voor dit soort initiatieven. Mocht er geen respons komen of DUWO weigert je te steunen, dan kun je ons altijd benaderen.
Daarnaast hebben wij als Duwoners ook een potje met geld voor dit soort bewonersactiviteiten en vooral voor de dingen die DUWO niet wil vergoeden. Duwoners heeft in het verleden picknicktafels vergoed en ook bijdragen gegeven in materiaalkosten voor het opknappen van ruimtes.
Wil je hier aanspraak op doen, kom dan met concrete plannen, vervolgens zullen we kijken wat we kunnen bijdragen. Er is misschien meer mogelijk dan je zou denken! Het verbeteren van de leefsituatie kan binnen zijn (woonkamer, hal, etc) maar ook buiten (tuin, fietsenstalling). Belangrijk is: het moeten verbeteringen zijn waar een groot deel van de bewoners van het complex voordeel van heeft.
Ben je in de weekenden vaak niet thuis of ga je een langere periode op vakantie?
Dan overweeg je misschien om je kamer via Airbnb, of een andere vergelijkbare
site, te verhuren. Helaas mag dit niet van DUWO! Er wordt hier streng op
gecontroleerd en mocht je betrapt worden dan is de kans groot dat het huurcontract
wordt ontbonden, en je bovendien nog een boete krijgt. Wil je toch je kamer voor een langere periode onderhuren? Klik dan hier voor de mogelijkheden.
Huurdersrechten…
De Huurcommissie kan je helpen als je een meningsverschil hebt met DUWO. De Huurcommissie doet een uitspraak over o.a. de volgende onderwerpen:
- Je bent het niet eens met de door de verhuurder voorgestelde huurverhoging
- Je wil huurverlaging
- Je hebt een klacht over het gedrag van de verhuurder
- Je wil het energielabel van je huurwoning laten controleren.
- De verhuurder is te laat met het sturen van de afrekening servicekosten
Voor meer informatie, zie hun website
Bij !WOON kunnen bewoners terecht voor informatie en advies over verschillende aspecten van wonen, zoals huurzaken, aankoop van een woning, energiebesparing, organisatorische kwesties en participatie in de woonomgeving. De organisatie is beschikbaar voor huurders, eigenaar-bewoners en mensen die op zoek zijn naar een woning. Als een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk, plaatst !WOON het belang van de bewoners voorop. De gemeente financiert veel van het werk van !WOON, en daarnaast wordt de organisatie regelmatig ingeschakeld door bewonersorganisaties om bijstand te verlenen tijdens renovatie- of herstructureringsprocessen, waarbij de verhuurder de kosten draagt.
Ja, dat mogen ze. Sinds 1 juli 2016 de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht is, kunnen tijdelijke huurders zoals Accommodate huurders hun huurcontract opzeggen met een opzeggingstermijn van minimaal 1 maand.
Deze nieuwe voorwaarden zijn te vinden op de website van de Rijksoverheid, klik hier voor de link. Ze staan onder het kopje “Verhuur voor korte tijd” en hier vind je meer informatie over zelfstandige en onzelfstandige woningen.
De nieuwe Woningwet probeert tijdelijke huurcontracten zoveel mogelijk te beperken. Echter een uitzondering is de groep van buitenlandse studenten die studeren in Nederland (Accommodate huurders). Tijdelijke huurcontracten mogen maximaal 2 jaar duren voor zelfstandige woningen en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen.
Achtergrondinformatie
Sinds 1 juli 2016 is de Wet Doorstroming Huurmarkt van kracht, een onderdeel van de geheel vernieuwde Woningwet die in 2015 werd ingevoerd. Accommodate huurders (het vroegere DUWO Shortstay) mogen nu hun huurcontract opzeggen met een opzeggingstermijn van minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden (zie artikel 7:271 lid 1 en lid 5 van het Burgerlijk Wetboek).
Bij de behandeling van de Wet Doorstroming Huurmarkt op 12 april 2016 in de Eerste Kamer wees de heer Flierman van het CDA op het probleem van leegstand doordat internationale studenten nu de mogelijkheid hebben van tussentijdse huuropzegging (zie verslag van de vergadering op 12 april, Plenair Flierman).
In antwoord hierop liet minister Blok weten dat hij de wet toch onveranderd wil doorvoeren, maar zegde wel toe dat hij de mogelijke negatieve gevolgen voor de verhuurder zal monitoren en rapporteren in 2017. Verslag van de toezegging door de minister omtrent tijdelijke huurcontracten voor internationale studenten dd 12 april 2016 en Brief van de Minister voor Wonen en Rijksdienst aan de Eerste kamer dd 8 juli 2016.
Huurcontracten met een tijdelijke duur moeten overigens niet verward worden met campuscontracten. Campuscontracten zijn huurcontracten van een onbepaalde duur, maar wel met een restrictie dat de huurder dat moet voldoen aan de voorwaarden van dat contract. In juridische termen: de verhuurder kan voor specifieke doelgroepen de huur opzeggen op grond van “dringend eigen gebruik” zodat de woning voor die doelgroep behouden blijft (zie artikel 7:274 BW). In het geval van een campuscontract is de eis dat je moet ingeschreven zijn bij een voltijds onderwijsinstelling.
De nieuwe Woningwet heeft op 1 juli 2016 ook een aantal nieuwe categorieën toegevoegd aan dit soort contracten. Voor DUWO zullen vooral de doelgroepen promovendi (artikel 7:274e BW) en wellicht ook jongeren (artikel 7:274c BW) van belang zijn. Voor deze doelgroepen geldt de restrictie dat je bezig bent een promotie, respectievelijk dat je voldoet aan de leeftijdseis (dus minimaal 18 en maximaal 27 jaar oud bent).
Yes, they are. Since a change of the housing law on the 1st of July 2016, the rules for short-term tenancy agreements are different. Tenants with this kind of agreement are now allowed to quit the contract with one month’s notice.
It’s worth to mention that fixed-period contracts are normally not allowed in the Netherlands. However, one of the exceptions is the group of foreign students studying in The Netherlands (like many Accommodate tenants). Tenancy agreements with a defined time period (fixed-period contracts) have a maximum duration of two years for self-contained apartments or five years in case of rooms with shared facilities.
The new rules of fixed-period contracts are mentioned on website of the Dutch government via this link. Unfortunately all information is in Dutch (thus find a Dutch-speaking student or roommate or otherwise contact us!). When you click on “Verhuur voor korte tijd”, you will find the new conditions for both (non-selfcontained) rooms and apartments.